La possibilité d'investir sur un bien immobilier soit à travers le régime de la SCI soit de la LMNP.
En principe, les régimes SCI et LMNP ou LMP (ci-après respectivement Location Meublée Non Professionnelle ou Location Meublée Professionnelle) ne sont pas compatibles. Toutefois, un cumul des deux statuts peut avoir lieu d’être, sous réserves du respect de certaines conditions.
Afin de structurer notre propos, il convient de poser, dans un premier temps, l’ossature de la structure juridique de la SCI. Il faut préciser qu’elle est une forme de société de nature civile. Subséquemment, la SCI ne peut pas produire de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par comparaison, la location meublée est réputée être une activité commerciale.
Pour commencer le comparatif, il convient de préciser que la SCI est une société qui dispose à la fois de la personnalité morale et d’une structure juridique propre. Une SCI résulte a minima de l’association de deux associés. L’ambition de la SCI est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés possèdent individuellement des parts sociales à hauteur de l’apport qu’ils ont réalisé. La gestion de la SCI est faite par un gérant nommé par les associés, responsable de la gestion courante de la société.
Les statuts de la SCI fixent les modalités de son fonctionnement ainsi que son siège social. L’immatriculation de la SCI se fait auprès du Registre Commercial des Sociétés du greffe du Tribunal du Commerce.
L’imposition des bénéfices résultant de l’exercice de l’activité d’une SCI, est soumise à l’impôt sur le revenu à la suite de la déduction des frais liés à la location. Les associés déclarent individuellement dans leur déclaration de revenus les sommes perçus à raison des parts détenus respectivement dans la SCI. Les bénéfices réalisés par la SCI sont réputés être des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis au barème de l’IS et aux prélèvements sociaux de 17.2 %.
L’imposition de la SCI peut se faire sur la base d’une option à l’IS ou à l’IR. Le bien immobilier acheté sera, par voie de conséquence, amorti dans les charges de la comptabilité. L’imposition des amortissements se fait ultérieurement lors de la cession du bien.
Les opportunités offertes par la constitution d’une SCI sont pléthores. D’une part, le patrimoine de la société est séparé du patrimoine des associés. D’autre part, la gestion du patrimoine est simplifiée. Ensuite, la prise de décision ne nécessite pas l’obtention de l’unanimité. Mais encore, la cession des parts sociales d’un associé n’entraîne pas de ventes forcées. Des avantages fiscaux sont aussi octroyés lors de transmission intra familiale. Il incombe aux associés de tenir une comptabilité extrêmement rigoureuse afin d’assurer un suivi de qualité des revenus et des charges de la SCI.
L’option d’investir dans un bien immobilier sur le fondement du régime LMNP est également possible. Le statut de la LMNP est un statut fiscal qui offre à tout propriétaire d’un bien loué en meublé, de louer ledit bien au bénéfice d’une tierce personne afin de générer des revenus locatifs. Ce statut concerne les logements meublés loués par des bailleurs non professionnels.
Le bailleur est ainsi contraint de déclarer son statut LMNP dans les 30 jours qui suivent la signature du bail. Le bailleur s’immatricule auprès du centre des impôts dont dépend le bien immobilier en vue d’obtenir son numéro SIRET et de débuter son activité.
Le statut LMNP n’offre ni avantage fiscal, ni réduction d’impôt. C’est au moment de choisir l’option fiscale réelle simplifiée à l’imposition que le statut fiscal LMNP offre un avantage. Le statut fiscal LMNP est en réalité un dispositif de défiscalisation immobilière. Il en résulte que les impôts seront grandement diminués à la faveur du mécanisme de l’amortissement.
Si l’on se positionne sur une perception fiscale, la location meublée est réputée être une activité commerciale et les loyers perçus sont ainsi classé au sein de la catégorie des BIC et non pas des revenus fonciers. Les charges et l’amortissement du bien positionneront ainsi le redevable en qualité de déficitaire, qui sera donc par définition non imposable, sur de nombreuses années. Le régime des plus-values des particuliers implique la dispense d’imposition sur la plus-value résultant de la cession d’un bien immobilier détenu pendant 30 jours.
Le statut fiscal LMNP enjoint la tenue d’une comptabilité annuelle et la réalisation d’un compte de résultat. Les biens loués sont comptabilisés dans la détermination de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Il est par ailleurs, possible de cumuler les deux statuts précités. Cette possibilité exige le respect de certaines conditions.
Le cumul des statuts est possible si les revenus issus de l’activité de LMNP représentent moins de 10 % du montant du total du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI. Un dépassement du seuil fortuit peut être accepté lorsque la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes ne dépasse pas lesdits 10 % précités.
Le cumul des statuts est aussi envisageable lorsque l’activité de la LMNP est réalisée à titre occasionnel. La LMNP ne doit pas constituer la source première des revenus de la SCI. Il est nécessaire de ce fait que les biens soient loués pour une courte durée.
Le cumul de ces statuts entraîne l’imposition de l’investissement du bien immobilier à l’IR lorsque les conditions précitées sont respectées. A défaut, l’investissement du bien immobilier sera imposé à l’IS.